Etiket: arsa payı

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ

İşbu sözleşme karma tipli, satış ve eser sözleşmelerinin bir arada olduğu, hak sahiplerinin arsa payına karşılık olarak yeni bir bina inşa etmeyi ve bağımsız bölümlerden belirlenen kısımları maliklere devretmeyi borç edinen sözleşmelerdir. Kentsel dönüşüm kapsamında oldukça revaçta olan bu sözleşmeler özen gerektiren sözleşmelerdir. Hak kayıplarını önlemek adına mutlaka avukat yardımından faydalanarak sözleşmelerin hazırlanması şarttır.

Bu sözleşmeler resmi şekilde yapılmalı, tapu devrini içerdiğinden mutlaka noterce düzenlenmeli ve tapuya şerh edilmelidir. İşbu resmi şekle uyulmaksızın yapılan sözleşmeler geçersiz olacak ve taraflar verdikleri ücret ya da yaptıkları iş bedellerinin iadesini istemekten başka bir şey talep edemeyeceklerdir.

Sözleşmede hak sahiplerine/maliklere hangi kattan, kaç m2 daire verileceği, cephesi hangi yönde olacağı açık şekilde bağımsız bölümü belirtilmelidir. İnşaat şirketleri kar elde etmek amaçlı, işyerleri ve üst katlarını kendi tapularına almayı uygulama haline getirmiş olduklarından maliklerin hak kaybı yaşanmaması adına sözleşmede açıkça bu husus yazılı olmalıdır.

Sözleşmede her işlem için belirli bir zaman öngörülmesi, inşaatın ne zaman biteceği ve iskan alınarak oturulmaya başlanacağının belirlenmesi için önem taşımaktadır. Örneğin; riskli yapı ilan edilmiş alanlarda yıkımı inşaat şirketi yapacaksa yıkım ruhsatı alınması için belirli süre, inşaat ruhsatı alınması ve inşaatın yapılması için ayrı ayrı belirli süreler öngörmek hak sahiplerinin lehine olacaktır.

Maliklere ait olan tapuların inşaat şirketine devri, sıkıntı olabilecek hususlardan biridir. Maliklerin de hakkını koruyabilmek için ya tapular devredilerek malikler adına ipotek şerhi işlenecek ve böylece inşaat şirketi tapu üzerinde herhangi bir işlem yapamayacak ya da sözleşmenin aşamalarında müteahhide devirler yapılacaktır.

İnşaatın tamamlanma oranına göre tapu devri ya da ipotek bozdurulması, müteahhitin kendi alacağı daireleri yapıp, işi yarıda bırakacak korkusunu ortadan kaldıracaktır. İnşaatın %20’si tamamlandığında iki daire verilerek, %50’si tamamlandığında 10 daire gibi örneklendirilebilir. İnşaatın tamamlanması oturma izni yani iskanın alınması olarak tanımlanmalı ve bu aşamaya kadar hak edişe göre tapu devri yapılması ideal olandır.

Teminat, inşaat şirketinin inşaatı yarıda bırakması gibi durumlara karşılık alınabilmektedir. Bazı şirketler, teminat mektubu, bazıları ise ipotek ya da nakit olarak vermektedir. Teminatın miktarı, inşaatın maliyetine göre değişecek şekilde talep edilmeli ve kararlaştırılmalıdır. Teminat veremeyecek şirketler içinse ortak ve üyelerinin durumu, sermayesi ve tecrübesi göz önüne alınarak en güvenilir olanla iş yapmak daha lehe olacaktır.

İnşaat süresince vergi ve harçların kim tarafından ödeneceği, Sgk primlerinin ve iş kazalarından sorumluluk hususunun da sözleşmede belirtilmesinin faydası vardır.

Ayrıca inşaat bitimi sonrasında doğalgaz, su, elektrik gibi aboneliklerin yapılması, açma ücretlerinin ödenmesinin kime ait olacağı yazılmalıdır, yazılmadığı takdirde arsa sahiplerine düşen bağımsız bölümler açısından yüklenici sorumlu tutulamayacaktır.

Sözleşme ile kararlaştırılan sürelere riayet edilmeksizin, geciktirilen işlemler için bir cezai şart öngörülmelidir. Hem inşaat şirketi açısından hem de malikler açısından bu husus önem taşımaktadır. Tarafları süreye bağlı olmaya zorlamaktadır.

Kentsel dönüşüm kapsamında yapılan bu sözleşmeler için, inşaat şirketleri devletten alınan kira yardımı haricinde kendileri de malik/hak sahiplerine kira yardımı yapabilmektedir. İnşaat süresince, devletten alınan yardım haricinde belirli bir miktar öngörülebilir. Ancak bu durumda devletten alınacak kira yardımlarının da kime ait olacağı açıkça yazılmalıdır.

Teknik şartname olarak adlandırılan, inşaat içerisinde kullanılacak malzemelerin kalitesi, markasını içerecek şekilde yazılmalıdır. Daha sonrasında uyuşmazlık çıkmaması için; tüm bina için ayrıntılı olarak yer döşemelerinden, duvar boyasına, banyo seramiklerinden, mutfak dolaplarına kadar kullanılacak malzemeler sözleşmede geçirilmelidir.

Tüm bahsettiğimiz hususlar, sözleşmenin olmazsa olmaz unsurları olup, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi mutlaka avukat ile birlikte hazırlanmalı ve hak kayıpları önlenmelidir.