Etiket: kiralayan

KİRALANANIN TAHLİYE DAVASI VE KOŞULLARI

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile birlikte gayrimenkul (konut ve çatılı işyeri) kiralarında birçok yenilik getirilmiştir. Kira sözleşmelerinin sona erme şekilleri sınırlandırılmış ve tahdidi şekilde kanunda sayılmıştır. Dava ve bildirim yoluyla olmak üzere kira sözleşmesi iki şekilde sona erdirilmektedir.

Dava açmak suretiyle tahliye sebeplerini öncelikle kiraya veren ve kiracı tarafından kaynaklanan sebepler olarak ikiye ayırarak inceleyeceğiz.

KİRAYA VERENDEN KAYNAKLANAN TAHLİYE SEBEPLERİ

  • İhtiyaç, Yeniden İnşa ve İmar Sebebiyle Tahliye,

Kiralananın kiraya veren, onun eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri ihtiyacının doğması zorunluluğunun ortaya çıkmasıdır. Bu durumda ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olması aranan şartlardandır. Eski zamanlardaki ‘Almanya’dan kızım gelecek, oturacak’ şekilde sözlü beyanın gerçek olması ve bir zorunluluk halinin ispatı gerekmektedir.

Kiralanan gayrimenkulde yeniden inşa ve imar halinde ise, esaslı tamir hali kastedilerek, işbu onarım yapılması esnasında kiracının oturmasının imkansızlaşması gerekmektedir. Bu nedenle küçük çaplı tamiratlar bu kapsama girmemekte ve tahliye sebebini oluşturmamaktadır.

Bu sebeplerle tahliye edilen kiracı için, sebebin ortadan kalkması ile birlikte aynı konutu öncelikli olarak kiralama hakkı bulunmaktadır. Kiraya veren, kiracıya bildirim yapmakla mükellef olup, haklı bir sebep olmaksızın 3 yıl geçmedikçe kiralananı eski kiracıdan başkasına kiralayamaz.

TBK 350/2’ye göre belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin sonunda, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise, kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde dava açılması gerekmektedir.

  • Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye,

Taşınmazı daha sonradan iktisab eden malik, kira sözleşmesinin tarafı olur ve koşulları oluşmadığı takdirde kiracının tahliyesini isteyemez. Ancak yeni malik, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için kiralananı konut veya işyeri olarak kullanma zorunluluğu varsa dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilecektir.

Taşınmazı sonradan edinen kimse, iktisap tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya durumun yazılı olarak bildirimi, ve 6 ay geçmesiyle birlikte de tahliye davası açması gerekmektedir. Ayrıca, yeni malik dilerse, eski malik ile yapılan sözleşmenin süresinin bitiminden 1 ay içinde de ihtiyaç sebebiyle tahliye davasını açabilecektir.

KİRACIDAN KAYNAKLANAN SEBEPLERLE TAHLİYE

  • İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye,

Kiracının aynı kira dönemi içerisinde iki kira bedelinin ödememesi nedeniyle kiraya verenin ihtar çekmesi suretiyle, dava açması ile kiracıyı tahliye edebilecektir. Kira bedelinin yanı sıra yan giderlerin ödenmesi borcu da bu kapsama girmekte olup, kiraya veren bu bedelin ödenmemesi sebebiyle kiracıya yazılı olarak ihtarname keşide etmeli, ihtarnamede hangi aya ilişkin kira borcu olduğu belirtilerek kiracıya en az 30 günlük bir mehil verilir, aksi takdirde tahliye davası açılacağı ihtar edilir. İşbu 30 gün içerisinde ödeme yapılırsa haklı ihtar şartları gerçekleşmemiş olacaktır. Aynı kira dönemi içerisinde ikinci kez işbu ihtar çekilir ve 30 gün içerisinde ödeme gelmediği takdirde, kira döneminin bitiminden 1 ay içerisinde iki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası açılabilecektir.

  • Kiracının veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Aynı İlçe veya Belde Belediye Sınırları İçerisinde Oturabileceği Konutunun Bulunması Sebebiyle Tahliye,

Kiraya verenin sözleşmenin kurulması anında kiracının veya eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içerisinde oturabileceği konutunun bulunduğunu bilmemesi halinde, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde tahliye davası açabilecektir. Ancak söz konusu durumun, dürüstlük kuralına uygun şekilde kiraya veren tarafından bilinmemesi işbu tahliye davasında koşuldur.

  • Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye,

Kiralananın tesliminden sonra kiracı belli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı yazılı olarak taahhüt etmesidir. Taahhüt tarihinden sonra 1 ay içerisinde kiraya veren icraya ya da dava yoluna başvurabilecektir. Ancak burada önem arz eden husus şudur, Uygulamada sıklıkla karşılaşılan kira sözleşmesi akdedilirken yanında tahliye taahhüdünün de imzalatılması ya da kira sözleşmesi maddeleri içine tahliye taahhüdünün derç edilmesi usule aykırıdır.

Dava içerisinde tahliye taahhüdünün geçerli olup olmadığı hakim tarafından araştırılacağından buna dikkat etmek gerekmektedir. Yazılı ve tam olarak hangi tarihte boşaltacağının bildirilmesi ve bu bildirimin kira döneminin içerisinde yapılması usule uygun hale getirmektedir. Ayrıca bu taahhütname şarta da bağlanabilir niteliktedir, şartın gerçekleşmesi ile tahliye edilecektir.

BİLDİRİM YOLUYLA FESİH

Belirli süreli kira sözleşmelerinde süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunarak, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Ancak 6101 Sayılı Yürürlük Kanunu, kiracıların mağdur olmaması adına kira sözleşmelerinden on yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında, yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl; on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra uygulama tarihi vererek, hükmün yürürlüğünü ertelemiştir.