Etiket: müteahhit

KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİ

2003 yılından bu yana birçok değişiklikle birlikte gündeme gelen kentsel dönüşüm birden çok kanun, yönetmelik, karar hükmünde kararnamelerle düzenlenmiştir. Deprem riski nedeniyle en son 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile kentsel dönüşüm hüküm altına alınmıştır.

Deprem riski ve yaşam hakkının yanı sıra rantsal problemlere dönüşen kentsel dönüşüm sürecinde malikler arasında, malikle kiracılar arasında, müteahhit ve malikler arasında birçok problem yaşanabilmekte ve mahkemelere yansıtılmaktadır. Mahkeme süreci uzun bir süreç olmakla birlikte zorludur da, bu nedenle mahkeme sürecine gelene kadar avukat yardımından faydalanmak çok büyük önem arz etmektedir. Öncelikle süreç nasıl başlar, buradan konuya girelim.

RİSKLİ YAPI TESPİTİ

Kat maliki olan herhangi bir malik, ya da anlaşmak üzere olduğunuz müteahhit tarafından yapılacak başvuru ile yapının riskli olup olmadığı incelenir. Riskli yapı olup olmaması, işbu kentsel dönüşüm kanunundan faydalanabilmek adına önem taşımaktadır. Tespit için başvurma ile birlikte yasal süreç başlamış olur ve artık geri dönüşü olmayan bir yola girilir.

Riskli yapı raporu vermeye yetkili kurum ve kuruluşlar başvuru sonucunda, yapıyı incelemek üzere yerinde teftiş yapar ve raporunda;

  • Binanın risksiz yapı, sağlam olduğu,
  • Güçlendirme yapılması gerektiği,
  • Riskli yapı ve yıkılması gerektiği şeklinde üç tip sonuçla karşılaşılabilir.

İşbu rapor yapı maliklerine tebliğ edilir, ilgili herkesin tebliğden itibaren 15 gün içerisinde itiraz hakkı bulunmaktadır. İtiraz edilmeyen raporlar kesin hale gelmekte ve yıkım süreci başlamaktadır. İtirazı teknik heyet inceler ve sonucu itiraz eden kat maliklerine, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na ve ilgili Belediye’ye bildirir. İtirazın reddi halinde aynı süreç işlemeye devam eder.

Rapor ve ayrıca rapora itirazın reddi, her biri idari işlem olduğundan İdare Mahkemesi’nde iptali için dava açılabilir. Ancak yürütmenin durdurulması veya iptal kararı verilmediği sürece, işlemler gerçekleşmeye devam eder.

YIKIM

Kesinleşen rapor ile tüm kat maliklerine 60 günden az olmamak üzere yıkım için süre verilir. Yıkım için isterse bir şirketle anlaşılabilir yahut verilen süre içerisinde yıkılmadığı takdirde Belediye yıkım işini kendinin üstleneceğini bildirerek 30 günden az olmamak üzere ek süre verir. Yıkım ruhsatı maliklerin ya da vekillerinin müracaatı üzerine derhal düzenlenir.

Yıkım aşamasında malikler ve kiracılarla anlaşma yoluna gidilmesi esastır. Ancak anlaşma sağlanamadığı takdirde, tahliye ve yıkım işlemleri İdare marifetiyle yapılmaktadır. Mülki amirler tarafından yapılan tahliye ve yıkım işlemlerine engel olanlar hakkında TCK hükümleri uyarınca soruşturma başlatılır.

Kanun, binada oturanların yaşam hakkını öncelikli alır ve kimsenin riskli yapıda oturmasına izin vermeyecek şekilde düzenlenmiştir. Yıkım işlemine kadar Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi olan malikler için, bu aşamadan sonra 6306 sayılı Kanun devreye girmekte ve bundan sonraki işlemler için 2/3 çoğunluk aranmaktadır.

BİNA ORTAK KARAR PROTOKOLÜ

Riskli yapı raporunun kesin hale gelmesi ile birlikte, hak sahipleri toplanarak arsa payları oranında binalarına ne şekilde değerlendirileceğine karar vermeli ve bunu protokole dökmelidir. Usulüne uygun çağrılan ve toplanılan genel kurul sonucunda 2/3 çoğunlukla;

  • Parsellerin tevhit edilmesine,
  • Münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına,
  • Yeniden bina yaptırılmasına,
  • Payların satışına,
  • Kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine karar verebileceklerdir.

Uygulama toplantısına çağrı usulü Kat Mülkiyeti Kanunu’nda ki gibi en az 15 gün öncesinden tebliğ zorunluluğu bulunmamaktadır. Tek husus, tüm hak sahiplerine toplantı tebligatının ulaşması zorunluluğudur. İşbu uygulama toplantısında;

  • Divan heyeti seçilir
  • Genel kurulda verilecek olan teklifler (inşaat şirketi, yapım şekli, proje ve detayları içeren) sunulur
  • SPK lisanslı değerleme raporu okunur. İsteyen arsa payı sahibi /hak sahibine bu rapor verilir
  • Teklifler ve değerleme raporu okunduktan sonra oy birliği ile anlaşmaya çalışılır sağlanamazsa arsa payı çoğunluğunun 2/3’ü ile karar alınır. Alınan karar inşaat firmasına, yapım şekline ve projeye yöneliktir.
  • Karara katılmayan veya toplantıya gelmeyen 1/3 azınlığa 15 günlük uyarı ihtarnamesi gönderilmesine karar verilir.

Protokolün mutlaka Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından onaylanması gerekmektedir. Protokole katılmayan malik/hak sahiplerine karşı protokolde alınan kararlara katılmaları konusunda bir ihtar gönderilir, 15 gün süre verilir. Bu süre içerisinde sözleşmeye katılmaları beklenir. Katılmayanların durumunu aşağıda belirteceğiz.

Müteahhit ile yapılacak sözleşme arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi vasfında olup, mutlaka avukat yardımından faydalanarak hazırlanmalıdır. Sözleşme oldukça ayrıntılı irdelenmesi gerektiğinden başka makalemizde dikkat edilmesi gerekenleri paylaşacağız.

Kamulaştırma

Binası yıkılmış olan kat maliklerine gönderilen tebligatı takip eden 30 gün içerisinde 2/3 çoğunlukla anlaşma sağlanamadığı takdirde, İdare, TOKİ veya Bakanlık tarafından acele kamulaştırma yoluna gidilebilir. Kamulaştırma sonucunda bedellerin 1/5’i peşin olmak üzere, geriye kalan kısmı hak sahiplerine 5 yıl içerisinde taksitlerle ödenmektedir.

Kamulaştırma kararına karşı, hak sahibi kararın (idari işlemin) iptali için İdare Mahkemesi’nde dava açabilir.

Çoğunluk karşısında sözleşmeyi imzalamayan azınlığın hakları

Anlaşmaya katılmamış hak sahiplerinin arsa payları öncelikle diğer hak sahipleri arasında açık artırma ile satışa çıkarılır. Satış günleri en az 7 gün öncesinden tüm arsa pay sahiplerine bildirilir. Açık artırma sonucunda satış olmadığı takdirde rayiç bedel üzerinden Bakanlık tarafından ödenmek şartıyla Hazine adına tescil edilir.

Sonuç olarak, anlaşma sağlayamayan hak sahibi mülkiyet hakkı elinden zorla alınabilmektedir. Satış bedellerine şerefiye, konumu ve özellikleri dikkate alınarak belirlenmelidir, aksi hakkaniyete aykırı olacaktır.

YARDIMLAR VE TEŞVİKLER

Kentsel dönüşüm kapsamında binaların dönüştürülmesinde devlet maliklere, kiracılara ve müteahhitlere birçok yönden yardımcı olmuştur.

Kira Yardımı

Kentsel dönüşümde riskli yapı ilan edilerek oturduğu evinden çıkmak zorunda kalan maliklere bulunduğu ile göre ücretleri değişmek üzere, örneğin İstanbul için aylık 780-TL kira yardımı yapmaktadır. Malikin ikametgah belgesi, son üç aylık elektrik, su faturaları ile başvuruda bulunması sonucunda sınırlı süre ile kira yardımında bulunulacaktır.

İnşaatın teslim tarihini aşmayacak şekilde en çok 18 ay kira yardımında bulunulur. İkamet şartını gerçekleşen tüm hak sahipleri bu kira yardımından faydalanabilecektir.

Kiracılar içinse kira yardımı mümkün olmayıp, taşınma parası niteliğinde iki aylık kira bedelini peşin olarak alabilirler.

Faiz desteği

Kira yardımının yanı sıra, kredi çekmek isteyenler için faiz desteği de söz konusudur. Bağımsız bölüm başına 100.000,00-TL azami sınır olmak üzere, her malik kredi süresince faiz desteğinden yararlanabilir. Kredi geri ödemeleri, konutlar için 2 yıl anapara geri ödemesiz ve 10 yıl vadeli olarak, işyeri içinse 2 yıl anapara geri ödemesiz, 7 yıl vadeli olarak gerçekleşecektir. Kredi geri ödemelerini yapmayan vatandaşlar için faiz desteği kesilecektir. Ayrıca riskli olarak tespit edilen yapılarda birlikte bina yaptırmak durumunda olan hak sahipleri aynı bankadan kredi kullanmak zorundadır.

Harç ve vergilerden muafiyet

Kentsel dönüşüm kapsamında imzalanacak sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamalar; noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden ve banka ve sigorta muameleleri vergisinden muaf olacaktır.

İNŞAAT SÜRECİ VE İSKAN ALINMASI

Müteahhit firma ile anlaşmaya varılmışsa, bundan sonra müteahhit firma inşaat ruhsatı alarak işlemlere başlar ve proje doğrultusunda inşaatı tamamlayarak, iskan ruhsatını alarak hak sahiplerine evlerini verir.

Tüm bu süreç içerisinde dikkat edilmesi gereken birden çok ayrıntı olduğundan ve ayrıca problemlerin çıkması halinde büyük kayıplar yaşanacağından mutlaka avukat yardımından faydalanılması gerekmektedir.